LA LÉGALITÉ D’UNE HAUSSE DU PRIX CONVENU EN DROIT IMMOBILIER ET DROIT DE LA CONSTRUCTION

Vous prévoyez faire construire un immeuble ou faire effectuer des rénovations à votre immeuble ou, à l’opposé,vous êtes un entrepreneur œuvrant dans le domaine de la construction ou de la rénovation? Il se peut qu’en cours d’exécution d’un contrat,des circonstances particulières, par exemple une importante augmentation du coût des matériaux, rendent le prix convenu non représentatif de l’ouvrage à effectuer aux yeux de l’entrepreneur. Est-il possible pour ce dernier d’ajuster proportionnellement le prix dans une telle situation?

Me Olivier Martineau de la Boîte Juridique précise que tout dépend de l’ententeconvenue.«On ne le dirajamais assez, une entente écrite claire et détaillée est toujours mieux qu’un contrat verbal et c’estlorsque des imprévus sur-viennent qu’on le constate », souligne-t-il.

Dans l’industrie de la construction, on retrouve principalement trois modes d’établissement du prix des travaux. Le prix sera parfois établi en fonction des travaux exécutés et sera ajusté à la source en fonction des circonstances particulières qui auront pu se présen-ter. Un autre mode utilisé par les entrepreneurs est lafixation d’un prix forfaitaire, c’est-à-direunprix fixeetétabli d’avance. Une autre option estcelle de fournir au client une estimation détaillée du prix que devraient coûter les travaux.

Qu’arrive-t-il lorsque la COVID se pointelenez et vient faire exploser le coût des matériaux?

Le Code civil du Québec légifère en matière de contrats, mais son application quant à « l’effet COVID », qui semble être la cause de tous les maux depuis quelque temps, soulève certains questionnements juridiques.

Lorsqu’il s’agit d’un contrat à prix forfaitaire, il sera difficile, voire impossible, pour l’entrepreneur d’augmenter le prix final en utilisant la COVID comme justification, àmoins d’une clause le permettant, le principe étant que le client paie le prix établi au départ. Une simple clause générale permettant une augmentation du prix ne suffira cependant pas. Celle-ci devra comporter certains barèmes, par exemple des critères pour que la dite augmentation soit justifiée et aussi prévoir un plafond jusqu’où celle-ci peut s‘étendre.

C’est surtout lorsque le prix des travaux afait l’objet d’une estimation lors de la conclusion du contrat que peuvent se poser certains questionnements. Le Code civil du Québec permet dans ces cas une augmentation du prix estimé lorsque l’entrepreneur peut justifier l’imprévisibilité des circonstances l’ayant causé. La jurisprudence, assimilant cette imprévisibilité à la force majeure, établit les critères de cette justification. «Il incombe à l’entrepreneur de démontrer l’imprévisibilité de la cause de la hausse du prix et d’établir sans équivoque les circonstances selon lesquelles il lui était impossible de prévoir cette augmentation — le critère de l’impré-visibilité est donc la clé », explique Me Martineau.

La COVID comme force majeure

«L’imprévisibilité de la COVID pourrait, selon les circonstances, s’apparenter àlaforce majeure. C’est ducas par cas. La date à la quelle l’entente est intervenue serait déterminante et imputer une hausse de prix à l’effet COVID pourrait avoir plus de poids dans le cas d’un contrat conclu en mars 2020,que dans celui d’un contrat conclu en mars 2021, après un an de pandémie », relate l’avocat.

Une pratique pouvant éviter à l’entrepreneur de se retrouver dans une telle situation d’incertitude, est de prévoir, enpréparant l’estimation, une majoration représentant la tendanceque suit l’augmentation du coût des matériaux au moment de la conclusion du contrat. Le client pourra ensuite accepter ou non le prix qui lui seraoffert et ainsi, il consentira à un ajustement du prix des travaux en fonction du coût des matériaux. On pourrait même prévoir un pourcentage maximum d’augmentation advenant un cas de forcemajeure.

Et pour la vented’un immeuble neuf

Pour ce qui est de la promesse de vente d’un immeuble neuf, la règle générale prévoit que le prix convenu serale prix payé. Une clause telle que celle décrite ci-haut pour un contrat à prix forfaitaire peut toutefois être intégrée à une promesse de vente, ce qui permettrait une augmentation du prix, sans toutefois relever l’entrepreneur de son obligation de justifier la dite hausse.

Parfois, l’entrepreneur tente d’augmenter le prix de vente sans qu’une clause soit incluse à la promesse. Dans ces cas, le client doit demeurer vigilant et ne pas accepter cette augmentation par crainte de voir l’immeuble être vendu à un tiers. À l’inverse, un entrepreneur pourrait avoir de la difficulté à faire avaler une hausse de prix au client, bien que celle-ci soit légale. Il existe toutefois des recours afin de protéger les droits des parties.

Avertissement: L’information contenue dans cet article, bien qu’elle soit de nature légale, ne constitue pas un avis juridique. il est suggéré de consulter un professionnel pour des conseils qui sauront répondre à votre situation particulière.

Chronique Commanditée

L’IMPACTDELA COVID-19 SUR LE SYSTÊME JUDICIAIRE

Du 15 mars au 1er septembre 2020, les tribunaux ont été sus-pendus par arrêté ministériel sauf pour traiter des urgences, et il n’était alors pas possible d’intenter des actions, de présenter des demandes en cours d’instance ou encore de déposer de nouveaux actes de procédures àlaCour. De plus, de nombreux procès ont dû être reportés.

Or, les effets àlong terme de la COVID-19 sur l’administration de la justice ne cessent de s’étendre, alors que cette situa-tion unique risque de provoquer des changements jurisprudentiels dans plusieurs domaines de droit.

Délais plus longs

des mesures ont été prises afin d’éviter que la suspension des tribunaux ne cause un préjudice aux justiciables. Ainsi, une pro-longation du délai de prescrip-tion extinctive, c’est-à-dire de la période que la justice accorde pour intenter un recours aété prévue et accordée pour une durée équivalente àcelle de ladite suspension des activités judiciaires. Au civil, ce délai est généralement de trois ans, mais il ya des exceptions àcette règle.

Me Olivier Martineau, de La Boite Juridique, explique: «Tout recours potentiel dont le délai de prescription se terminait au cours de la période visée ou s’étendait au-delà de celle-ci, pourra être intenté cinq mois et demi plus tard qu’initialement établi. il s’agit d’un facteur important à considérer dans l’évaluation de la recevabilité d’une demande en justice et dans l’évaluation des délais et des conditions d’ouverture d’un recours. »

Le report des procès préalablement fixés entre mars et septembre 2020, en plus d’une forte concentration dans les dépôts de demande en justice suivant la réouverture, auront eu pour conséquence de causer une forte contingence dans le système de la justice. «iln’y a pas eu de procès durant cette période. depuis la réouverture des tribunaux, du rattrapage est au rendez-vous et il est à parier que des délais supplémentaires sont àprévoir », rapporte Me Martineau.

Du positif

La pandémie aura cependant eu des effets positifs sur le système judiciaire. Au moment où tous tentaient de limiter les regroupements et les contacts directs entre les individus, un virage technologique au sein des palais de justice, longtemps attendu et souhaité, s’est réalisé. Ainsi, il est maintenant possible de déposer àlaCour des actes de procédure et autres documents en ligne par le biais du greffe numérique, alors qu’avant la pandémie seul le dépôt de documents en personne et en version papier était possible.

De plus, les demandes en cours d’instance sont maintenant entendues généralement par la Cour virtuellement, tout comme peuvent l’être certains procès. « Grâce aux comparutions en visioconférence et aux dépôts numériques au greffe, moins de déplacements sont nécessaires pour les avocats. Ceci avantage nos clients puisqu’ils réalisent des économies en temps et argent », relate l’avocat. il en est ainsi de la faculté d’autoriser la participation àdistance des témoins lors des interrogatoires et des auditions devant la Cour.

Casse-tête

Puisque les tribunaux sont confrontés àune situation sans précédent, ceci donnera sans doute lieu àdes nouvelles pistes de réflexion pour l’adresser, et ce, dans tous les domaines de droit confondus.

Suite àlaréouverture des commerces (gym, restaurant, salle de spectacles), il se peut qu’une entreprise soit dans une situation financière précaire et ne puisse réintégrer àl’emploi tous ses employés. Le courant majoritaire jurisprudentiel actuel ne considère toutefois pas ce motif comme raisonnable pour justifier un congédiement, ce qui permettrait normalement un droit de réintégration àl’em-ployé ou l’octroi d’une somme compensatrice. il est àvoir si les tribunaux réagiront de la même manière une fois que l’on ajoute aux considérations, l’impact de la pandémie.

Qu’en est-il de l’entreprise qui, privée de revenu d’exploitation en raison de la fermeture obligatoire, aurait omis ou négligé de payer ses impôts? L’Agence du revenu sera-t-elle disposée àlui consentir un délai additionnel? L’entrepreneur sera-t-il encore assujetti aux intérêts et pénalités nonobstant ces circonstances exceptionnelles?

« Lajurisprudence demeura applicable, mais les tribunaux auront àdécider s’il yalieu de prévoir des exceptions qui tien-dront compte du contexte particulier créé par la pandémie », estime  Martineau.

Avertissement:L’information contenue dans cet article, bien qu’elle soit de nature légale, ne constitue pas un avis juridique. il est suggéré de consulter un professionnel pour des conseils qui sauront répondre àvotre situation particulière.

Chronique Commanditée

Réseaux sociaux: Quel contRôle avez-vous?

Pouvez-vous restreindrel’utilisation que font vosemployés des réseaux sociaux même sur leurs heures personnelles? Quel recours auravotreentreprise ou organisme s’il/elle est diffamée par un de vostravail-leurs? Àl’ère où l’informationet la désinformation- circulent àlavitesse de l’éclair, l’établis sement d’une politique claire sur l’usage des réseaux sociaux en entreprise s’impose.

Lesentreprises sont rapidement évaluées par des critiques et l’opinion publique s’exprime rarement dans la demi-mesure. Si votreentreprise peut gérer les commentaires exprimés sur sa page web, il estdifficile de contrôler ce qu’on en dit sur les médias sociaux. Un arrêt de travail, une décision impopulaire, un malentendu et voilà que la «victime »allume un feuqu’il estdifficile d’éteindre.

Permis, pas permis

«Onest en présencededeux droits qui s’affrontent soit celui de la liberté d’expression, et le droit àlaréputation. L’équilibre entreles deux estprécaire», énonceMeIsabelle Tessier, avocate àLaBoiteJuridique.

En quoi consiste la diffamation?Il s’agit d’une communication qui fait perdrel’estime ou la considération envers quelqu’un, ou susciteàson égarddes sentiments défavorables ou désagréables. Elle survient lorsqu’on diffuse ou qu’on permet la diffusion d’une information que l’on sait ou devrait savoir fausse.La Cour reconnaît même le cas de la communication d’une information vraie,mais n’étant pas d’intérêt public et diffusée à mauvais escient.

«Encontexte d’emploi, il est peu probable qu’un Tribunal accepterait de vous laisser imposer une interdiction générale et formelle àvos employés pour les empêcher de parler de votre entreprise en ligne. Cependant, il yaassurément un encadre-ment qui peut êtremis en place pour définir ce qui déborde d’un usage raisonnable des réseaux sociaux et nuirait aux intérêts commerciaux de votre entreprise », estime-t-elle.

Facteurs àconsidérer avant d’intenter un recours

Vous croyezque des propos diffusés sur des réseaux sociaux portent atteinteà votre entreprise? Les informations suivantes sont pertinentes à considérer dans la prise de décision d’intenter un recours ou non contrel’auteur desdits propos.

«D’abord, il faut pouvoir prouver l’identitéde l’auteurdesproposdiffamatoires », souligne Me Tessier. «Or, la personne se cache parfois derrièreunpseudonyme ou s’exprime dans un groupe fermé, qui rend plus difficile une identification formelle.»

Ensuite, si la plateforme ou l’individu àlasource des propos estbasé àl’étranger, le Tribunal devra d’abord établir s’il est compétent pour entendrevotre demande. Siunlien de rattachement important existe avec une autreprovinceouunautrepays, il se pourrait que votrerecours doiveêtreintenté ou transféré devant une instancejudiciaire de ce district. Quant aux contraintes applicables àl’exerciced’un telrecours, sachezqu’il ne peut pas êtreprésenté devant la Division des petites créances et que vous ne disposezque d’un délai d’un an pour l’intenter,contretrois ans dans la plupart des autres causes civiles.

Ça vaut le coup?

Pour déterminer le montant des dommages, la Cour voudra connaîtrelenombredeper-sonnes qui ont été exposées au message diffamatoire. S’agit-il d’un petit groupe d’amis ou de millions d’internautes? Lanoto-riété de l’entreprise ou de la per-sonne diffamée entreraaussi en comptedans le calcul.

Lesdommages moraux accor-dés par les tribunaux québé-cois s’élèvent rarement àplus de quelques milliers de dollars. «Les dossiers où l’on constate une réelle baisse d’achalandage sont assurément ceux qui sont le plus intéressants àinten-terpour l’entreprise moyenne, car la pertedeprofit peut être considérable », dit-elle.Pour ce qui estd’obtenir une injonction visant le retrait des propos sur cesplateformes, la procédure demeureardue pour éradiquer complètement une information du Webvules multiples par-tages dont une publication peut airel’objet. Malgré tout, pour l’avenir de l’entreprise,cela peut certainement en valoir la peine.

Également, il faut penser à l’image qu’un telrecours projetteraauprès de vosclients ou de la population. Souhaitez-vous que les propos refassent la manchettelors d’une audience publique? Arriverez-vous à réhabiliter votreimage? Encas de recours, songezàdemander le huis clos et une interdiction de diffusion pour limiter les inconvénients potentiels.

Avertissement: L’information contenue dans cet article, bien qu’elle soit de nature légale, ne constitue pas un avis juridique. il est suggéré de consulter un professionnel pour des conseils qui sauront répondre à votre situation particulière.

Chronique Commanditée

DIVIDENDES

L’AGENCE DU REVENU VOUS A À L’ŒiL!

On vous réclame plusieurs milliers de dollars parce que vous, ou une personne ayant un lien de dépendance, avez tou-ché un dividende ou avantage alors que l’entreprise accusait une créance envers l’Agence. Cette tentative de vous récla-mer un dû est-elle légitime?

D’entrée de jeu, rappelons que, les actionnaires et même les administrateurs ne peuvent habituellement être tenus personnellement au paiement des impôts corporatifs et n’exposent pas leur patrimoine personnel lorsqu’ils/elles investissent, en échange d’actions, dans une société par actions (SPA). Par définition, une SPA est une entité distincte disposant d’un patrimoine distinct de ses actionnaires. Seule une disposition spéciale permet d’en déroger.

Cependant, « on constate une recrudescence des réclamations de L’Agence du revenu du Canada fondée sur les transferts de biens ou d’argent par les SPA ou les débiteurs fiscaux en général », explique Me Dani Ann Robichaud. « Un tel transfert expose tant le cessionnaire que le cédant à une responsabilité solidaire jusqu’à concurrence de la somme ou la valeur du bien reçu. »

Cas type

Cette éventualité a fait l’objet d’analyse par les tribunaux lorsqu’un débiteur fiscal a trans-féré des éléments d’actifs à son conjoint (i.e. cède sans contrepartie, sa demi-indivise de la résidence familiale, fait une contri-bution au REER de son conjoint) et par la suite, n’a pas payé sa dette d’impôt. On note de plus que l’intention ou non de se soustraire à la dette fiscale n’est pas pertinent.

Le bénéficiaire du transfert peut cependant se dégager de sa responsabilité dans la mesure où une contrepartie égale à la juste valeur marchande du bien transféré a été donnée. Cette contrepartie peut parfois découler de ses responsabilités familiales au sens du Code civil du Québec suivant une rupture du mariage.

Actionnaires

À titre d’actionnaire principal, vous avez perçu un dividende sur les revenus de l’entreprise plutôt qu’un salaire. Au moment de toucher l’argent, la situation financière de l’entreprise était bonne. Or, pour des raisons inexistantes au moment dudit versement, des pertes surviennent (une rupture dans la chaîne d’approvisionnement ou les mesures sanitaires vous forcent à fermer les portes ou réduire sensiblement vos activités). Les revenus n’étant pas au rendez-vous, l’année se termine avec une créance envers l’ARC. Contre toute attente, l’ARC tente de vous réclamer le montant reçu à titre de dividende en vue de l’appliquer à la dette corporative.

« L’Agence suggère qu’en cas de créance fiscale due par la SPA, celle-ci n’aurait pas dû verser de dividendes à son/ses actionnaires car le résultat est de priver celle-ci, en tout ou en partie, de l’équivalent en liquidités requis pour acquitter ses dettes envers l’état. C’est plutôt inhabituel qu’on s’en prenne ainsi aux actionnaires en de telles circonstances », indique Me Robichaud et ce, pour les raisons qui suivent.

Déjà vu

Nos lecteurs se souviendront que nous avons déjà traité, par le passé, de la question de la responsabilité des administrateurs qui peut être engagée dans certaines circonstances aux termes des lois civiles (aux fins de réclamations en TPS/TVQ ou retenues à la source impayées), mais aucune ne prévoit explicitement la possibilité d’invoquer celle des actionnaires.

« La jurisprudence est encore en évolution alors que l’analyse donne un résultat mixte », indique-t-elle. « Par ailleurs, au Québec, on semble rejeter la thèse voulant que le versement de dividendes (lorsqu’en remplacement d’un salaire) puisse servir de base de réclamation par le fisc et ce, à bon droit. »

Personnes ayant un lien de dépendance

Le transfert d’argent ou d’un bien à une personne ayant un lien de dépendance sans apport direct à la SPA peut, par contre, conduire à un autre résultat. À titre d’actionnaire, vous avez effectué un placement au REER de votre conjointe; ou encore, vous offrez à votre enfant un véhicule payé par la SPA sans qu’il ne contribue activement à ses activités commerciales. Dans ces deux cas, l’Agence a déjà considéré que ces transferts ou avantages fondaient une réclamation solidaire pour la valeur reçue dans le but de réduire la créance fiscale de la SPA vue l’absence de contrepartie. En cas de réclamation à l’actionnaire ou une personne ayant un lien de dépendance, sachez qu’un spécialiste en litige fiscal peut vous aider à la contester et éviter des milliers de dollars à rembourser.

Avertissement: L’information contenue dans cet article, bien qu’elle soit de nature légale, ne constitue pas un avis juridique. il est suggéré de consulter un professionnel pour des conseils qui sauront répondre à votre situation particulière.

CHRONIQUE COMMANDITEE

SERVITUDE

CHEZ NOUS,

C’EST CHEZ VOUS

Vous désirez acquérir une propriété sur laquelle une servitude accorde un droit d’accès à un autre propriétaire ou encore, le lot est vendu avec un droit d’accès le reliant au chemin public ou à un lac. Or, selon l’époque ou la façon dont l’acte a été rédigé, cette servitude peut devenir une source de conflits entre voisins.

Une servitude, c’est un concept juridique assez général que l’on retrouve souvent sous la forme d’un droit de passage. Pour les fins du présent article, nous ne discuterons pas des servitudes d’entreprises ou de services publics.

« On doit d’abord établir si l’on est en présence d’une servitude ou d’une clause de privilège personnel », indique Olivier Martineau de La Boîte Juridique. « Contrairement à une servitude, un privilège personnel est accordé à un individu et à ses invités, mais ne s’étend pas aux futurs propriétaires. Si par exemple, un propriétaire accorde à un voisin un droit d’accès à sa plage privée, ce droit ne sera pas nécessairement transmis si ce dernier vend sa propriété, et ce, même si l’usage de la plage par les nouveaux propriétaires est toléré pendant plusieurs années. C’est pourquoi il est important de bien connaitre ce qui caractérise les servitudes. »

Où, quand, comment?

La servitude est un ensemble d’obligations et de droits rattaché à un immeuble. Le fonds dominant est le lot en faveur duquel une servitude est accordée. Le fonds servant est la propriété qui sert au passage par autrui. La servitude peut aussi s’étendre sur une série d’immeubles, par exemple, lorsqu’un seul de ces terrains contigus bénéficie d’un accès à la voie publique. Dans ce cas, les terrains non accessibles sont dits enclavés et une servitude pourra accorder un droit de passage permettant de se rendre à chacun de ces immeubles en passant par le chemin le plus naturel, lequel pourra s’étendre sur plusieurs terrains.

Par définition, le propriétaire du fonds servant accepte une certaine perte de jouissance de son bien. « En effet, il doit accorder et tolérer l’usage d’une parcelle de son terrain par autrui afin, notamment, de circuler ou de faire des aménagements pour rendre l’accès carrossable », précise M. Martineau.

Responsabilité

Ce sont cependant les propriétaires du fonds dominant qui doivent assurer à leur frais l’entretien et la conservation de l’assiette de terrain sur laquelle se trouve la servitude. De plus, si son usage cause des dommages sur le fonds servant, ils doivent défrayer les coûts liés aux réparations.

Une servitude doit conférer un avantage réel au fonds dominant, et pas seulement à son propriétaire et sera donc, par nature, perpétuelle à la vente de l’immeuble. « Si l’on veut en limiter la portée, il faut alors le prévoir dans la rédaction de son acte constitutif », affirme le juriste.

Description fidèle?

L’acte constitutif de la servitude, qui doit nécessairement être publié au registre foncier, décrit l’étendue des droits qui sont par elle accordés et la location exacte où elle se situe sur le fonds servant.

On doit toutefois se méfier, car plusieurs servitudes datent de très longtemps et sont décrites en des termes dont le manque de précision pourrait potentiellement mener à des situations litigieuses. D’autant plus que, parfois, ce qui est indiqué dans l’acte de vente des immeubles concernés est mutuellement contradictoire ou ne correspond pas à ce qui est indiqué à l’acte constitutif de la servitude. Il est cependant toujours possible d’amender la servitude de consentement entre les propriétaires par la publication d’un acte rectificatif.

Éternelle, la servitude?

Les servitudes ne sont pas néces-sairement éternelles et peuvent s’éteindre dans quelques cas prévus par la loi. « Ainsi, lorsqu’on devient le propriétaire à la fois du fonds dominant et du fonds servant, la servitude ne subsiste pas et elle n’existera plus pour les futurs propriétaires. Il peut aussi y avoir une renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant, si par exemple celui-ci n’en a plus besoin. Elle prend également fin par son nonusage pour une période de 10 ans consécutifs », dit-il.

On croit parfois à tort qu’une servitude cesse automatiquement d’exister lorsqu’elle perd son utilité. La jurisprudence est cependant claire sur le fait qu’il ne s’agit pas là d’une cause d’extinction. Il est possible cependant qu’une clause spécifique le prévoyant soit stipu-lée dans l’acte constitutif ou rectificatif de la servitude. De cette façon, une servitude permettant un droit de passage vers un terrain enclavé pourrait s’éteindre aussitôt que le terrain ne le de-vient plus. Cependant, on doit être conscient du fait qu’accorder une servitude ou en perdre le bénéfice peut af-fecter la valeur de revente d’une propriété ou en diminuer sensi-blement son usage.

Avertissement: L’information contenue dans cet article, bien qu’elle soit de nature légale, ne constitue pas un avis juridique. il est suggéré de consulter un professionnel pour des conseils qui sauront répondre à votre situation particulière.

Chronique Commanditée

Jugement rendu: et après?

Un débiteur vous doit une importante somme d’argent et un recours aux tribunaux semble inévitable pour récu-pérer votre dû. Or, le succès de la démarche dépend en partie de l’application que vous met-trez à préparer votre recours.

Que le débiteur soit une per-sonne morale ou physique, il importe de savoir si elle est solvable ou non avant d’entre-prendre un recours. « En cas de doute, le créancier devrait retenir les services d’un pro-fessionnel qui enquêtera sur les actifs et passifs du débiteur avant toute chose », prévient Me Jérome Kara-Godin, avocat à la Boîte juridique.

Des choix

Le but d’intenter un recours est d’obtenir le remboursement de sa créance, mais il existe des dispositifs pouvant aider davantage certains créanciers à optimiser leur chance d’être remboursés, tels que l’hypo-thèque légale résultant d’un ju-gement, l’hypothèque légale de la personne qui a participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, l’hypothèque conventionnelle pour garan-tir l’exécution des obligations découlant d’un bail ou pour garantir un prêt d’argent, par exemple. Celles-ci permettront à ces créanciers d’être payés en priorité devant les autres créanciers ne bénéficiant pas d’une hypothèque.

Dans le cas particulier de l’en-trepreneur en construction, celui-ci devra inscrire une hy-pothèque sur l’immeuble afin de garantir le paiement de ses travaux, laquelle sera conser-vée moyennant certaines démarches à effectuer dans les délais prévus. Or, il faut savoir que les créances hypothécaires seront remboursées après les créances dites prioritaires, telles que les créances de l’État pour les sommes dues en vertu de certaines lois fiscales.

Volontaire ou forcée

Vous avez obtenu un jugement favorable? Bravo. Il reste à voir si le recouvrement de votre dû se fera par la manière douce ou forte. Le débiteur dispose habi-tuellement de 30 jours pour s’exécuter volontairement. S’il le fait à l’intérieur de ce délai, l’histoire s’arrêtera là.

Par contre, si le débiteur a des difficultés financières ou qu’il veut vous donner du fil à retordre, vous devrez vraisem-blablement procéder par exé-cution forcée. « On peut alors retenir les services d’un avocat qui veillera à coordonner les dé-marches visant à saisir les biens (immeuble, véhicules etc.) du débiteur. Il pourrait même dans certains cas y avoir une saisie en mains tierces, en saisissant par exemple une partie du sa-laire du débiteur. »

S’ensuivront la vente des biens et la distribution du produit de la vente et/ou des sommes saisies. Par la suite, l’état de co-location devra être dressé, ce document qui propose l’ordre dans lequel les créances seront remboursées et revêt d’une grande importance lorsqu’en présence de plusieurs créan-ciers. « Dans le cas où le débi-teur doit 200 000$ à l’impôt et la balance en hypothèque, vous augmentez votre risque de vous retrouver les mains vides si vous n’avez aucune hypothèque », prévient l’avo-cat. « Par contre, si vous avez un jugement, il sera tout de même valide pendant 10 ans, vous permettant ainsi d’exer-cer votre droit ultérieurement lorsque la situation financière du débiteur sera rétablie. »

Peut-on l’esquiver?

Il arrive parfois qu’un débiteur relance son entreprise sous un autre nom, afin de faire échec à ses créanciers. Cette démarche ne le met toutefois pas néces-sairement à l’abri, mais récu-pérer votre créance devien-dra alors plus compliqué. « Le créancier qui soupçonne ce type de malversation peut de-mander la levée du voile corpo-ratif ou invoquer que la nouvelle entreprise constitue l’alter ego de l’ancienne. Dans le cas d’un jugement contre une personne morale, un nouveau recours pourrait par exemple être intenté contre l’actionnaire ou la nouvelle entreprise, à la condition de notamment démontrer à la cour leur intention de défier le jugement. », souligne-t-il.

AVERTISSEMENT: L’information contenue dans cet article, bien qu’elle soit de nature légale, ne constitue pas un avis juridique. Il est suggéré de consulter un professionnel pour des conseils qui sauront répondre à votre situation particulière.

Chronique Commanditée

LA COPROPRiété DiviSE, 2E PARtiE

La réforme tant attendue répond-eLLe aux attentes?

Vous ne le savez peut-être pas, mais le gouvernement du Québec a procédé à une refonte en profondeur des règles entourant la copropriété divise; certains changements sont déjà en vigueur depuis janvier 2020, d’autres depuis avril 2021 et encore d’autres sont attendus.

C’est pour éviter de mau-vaises surprises aux futurs acquéreurs de condos et aux copropriétaires actuels que le législateur a cru bon de mieux encadrer le régime de copropriété, afin d’ajouter une série de nouvelles règles qui, lorsqu’elles entreront toutes en vigueur, imposeront un régime strict, complexe et fort possible-ment plus coûteux pour les promoteurs et Syndicats de copropriété. Par voie de conséquence: plus de frais, mais aussi une plus grande protection souhaitée pour les copropriétaires.

Pour répondre aux pro-blèmes des Syndicats de copropriétés disposant d’un fonds de prévoyance insuffisant pour faire face à des frais exorbitants en raison de la découverte de vices ou de négligence dans l’entretien de l’immeuble, le législateur bonifie le régime actuel de façon à ce que le Syndicat soit en mesure de répondre aux besoins de l’immeuble, et ce, de façon ponctuelle.

Fonds de prévoyance et d’autoassurance

« On sait que depuis janvier 1994, le Syndicat des copro-priétaires est tenu d’établir un fonds de prévoyance pour couvrir les frais de répa-ration anticipés », explique Me Dani Ann Robichaud. « Mais avec la réforme, le Syndicat devra réviser sa méthode d’établissement du montant requis et tout permet de croire que ce montant sera nécessairement révisé à la hausse. »

Plus encore, depuis avril 2021, le fonds doit mainte-nant pourvoir à la recons-truction conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce mo-ment et le montant de l’as-surance souscrite doit être évalué au moins tous les 5 ans par un évaluateur agréé, afin que l’assurance détenue soit suffisante.

« Par ailleurs, à compter d’avril 2022, il devra se constituer un fonds auto-assurance affecté au paie-ment de la plus haute des franchises prévues par les assurances souscrites et à la réparation du dommage occasionné aux biens assu-rés (l’immeuble et ses com-posantes); de plus, il doit souscrire à une assurance couvrant la responsabilité envers les tiers ainsi que celles des membres de son conseil d’administration », indique l’avocate.

La nouvelle législation qui entrera en vigueur ultérieu-rement instaurera la tenue d’un carnet d’entretien et réparation de l’immeuble établissant les prévisions des travaux à venir. Comme la plupart des membres du CA du Syndicat sont les co-propriétaires de condos, il est fort à parier qu’une ex-pertise juridique et autre se-ront requises pour les assis-ter dans l’accomplissement de leurs tâches.

« Mais ce n’est pas tout: le promoteur devra lui aussi mettre la main à la poche. Entre autres obligations, il devracommanderune étude du fonds de prévoyance qui devra être remise aux futurs copropriétaires. En attendant de recevoir l’étude, il devra mettre en fidéicommis 0,5% de la valeur de re-construction de l’immeuble. Pour un projet de 10 mil-lions, on parle d’engager une somme de 50 000$ », souligne Me Robichaud.

Les alternatives?

Clairement, le désir du légis-lateur est d’améliorer le sort des propriétaires de condos, mais l’ajustement risque d’être rude. Bien que certaines dispositions de la réforme soient déjà en vigueur, elles ne semblent pas appliquées de façon systéma-tique lors des transactions immobilières effectuées depuis janvier 2020. Elles sont peut-être mal connues des personnes chargées de voir à leur respect.

Notons que les acheteurs d’une unifamiliale ou d’un jumelé ne sont évidemment pas visés. S’y soustrairont aussi les propriétaires de condos détenus en indivi-sion (voir partie 1 de notre chronique en septembre).

AVERTISSEMENT: L’information contenue dans cet article, bien qu’elle soit de nature légale, ne constitue pas un avis juridique. Il est suggéré de consulter un professionnel pour des conseils qui sauront répondre à votre situation particulière.

PUBLIREPORTAGE

LITIgE CIvIL

Donner une chance à la méDiation

Bien qu’elle existe depuis 1990, la médiation civile reste peu utilisée, peut-être parce qu’elle est encore méconnue tant des citoyens que des avocats. Pourtant, lorsqu’elle est entreprise de bonne foi, la médiation peut sauver temps, argent… et réputation.

Malgré la recherche des meilleures pratiques, les gens d’affaires peuvent se retrouver aux prises avec un conflit les opposant à un fournisseur, un client ou un voisin: troubles de voisinage, litige entre propriétaire et locataire, comptes impayés, conflit entre les gens d’affaires, etc.

Un recours aux tribunaux peut s’étendre sur des années, entraîner des coûts élevés, n’offre pas de garantie de succès et peut entacher la réputation d’une en treprise. De par sa nature même, la médiation est plus rapide, vise un scénario gagnantgagnant et bénéficie du principe de confi-dentialité.

Devant un médiateur, les parties n’ont pas à le convaincre du bien-fondé de leur position. Contrai-rement à une demande en jus-tice où l’accent est généralement mis sur le droit et les points qui opposent les parties et où chacune tente de convaincre le juge de la justesse de ses prétentions, la médiation est un processus souple qui met l’accent sur les points consensuels.

Un conflit est généralement char-gé émotivement; c’est pourquoi il importe de prendre un peu de recul et de s’engager dans un pro-cessus de médiation en gardant un esprit ouvert et en consultant un médiateur d’expérience.

Des avantages importants

Si la médiation ne suscite pas encore d’engouement véritable au sein des réseaux d’affaires, c’est sans contredit parce que cette pratique de-meure méconnue des gens d’affaires. Le recours à la médiation présente plusieurs avantages:

• Son coût;
• Sa rapidité;
• Sa structure permettant le dialogue;
• Sa transparence;
• Ses principes de négocia-tion basées sur les intérêts de tous;
• Ses principes de prévention;
• Sa flexibilité;
• Le contrôle sur le sort du litige.

Pour arriver à une solution ga-gnante, une entente satisfaisante faite à l’amiable, il faut comprendre que le concept de la mé-diation civile repose sur cinq élé-ments, qui sont la présence d’un médiateur impartial, le faible coût pour y participer et l’absence de préjudice en cas d’échec, le ca-ractère volontaire du mécanisme, la confidentialité du processus et sa rapidité.

Mieux vaut prévenir

Il faut souligner que le recours aux tribunaux est une démarche réactive qui survient quand il ne semble y avoir aucune possibilité d’entente à l’amiable. Or, les entre-preneurs avisés auront soin d’in-clure dans des contrats entre des entreprises, une clause qui précise: En cas de différends, les par-ties conviennent qu’ils devront, avant d’entreprendre inutilement les procédures judiciaires, rééva-luer leur entente ensemble en uti-lisant le processus de médiation ou tout autre mode de résolution de conflit.

Le Code civil précise que « ces modes privés sont principale-ment la négociation entre les parties au différend de même que la médiation ou l’arbitrage dans lesquels les parties font appel à l’assistance d’un tiers. Les parties peuvent aussi recou-rir à tout autre mode qui leur convient et qu’elles considèrent comme adéquat, qu’il emprunte ou non à ces modes. »

Les parties doivent considérer le recours aux modes privés de prévention et de règlement de leur différend avant de s’adres-ser aux tribunaux.

Confidentialité

Un avantage important du pro-cessus de médiation est la confi-dentialité. Ainsi, tout ce qui est dit ou écrit au cours du processus de médiation est formulé sous toutes réserves et sans préjudice et n’est pas recevable en preuve dans une procédure, judiciaire ou autre.

Toutefois, rien ne peut compromettre de quelque façon le droit de la partie qui a fourni un document divulgué, de produire au procès toute preuve ou docu-ment selon les règles de droit; par ailleurs, il appartient aux parties d’établir les limites de cette confidentialité de façon conjointe. S’il est décidé que la médiation doit demeurer confidentielle, les parties et le médiateur devraient signer une clause à cet effet.

AVERTISSEMENT: L’information contenue dans cet article, bien qu’elle soit de nature légale, ne constitue pas un avis juridique. Il est suggéré de consulter un professionnel pour des conseils qui sauront répondre à votre situation particulière.

PUBLIREPORTAGE

Protéger le consommateur, c’estvotre affaire!

L’explosion de la popularitédes affaireavecles consommateurs ne change pas vosobligations en matièredepublicité, où il vous faut continuer de montrer patte blanche.Ilimportedevous assu-rerque voscontratsconclus à distance(en ligne,par exemple), et les termes qui ysont énoncés soient complets et respectent la Loisur la protection du consom-mateur.

Le besoin de vous démarquer de la compétition en affichant les meilleurs prix ne vous dispense pas de votreobligation de présenter une information claireet complètedans votrepublicité. Ainsi, tous les frais de financement, livraison, mise en place, etc., doivent non seulement êtreinclus au prix final annoncé, mais ces frais doivent aussi êtredétaillés de manièreclairement visible dans l’annonce.

Toutevéritéest bonne àdire

Vous ne pouvez pas mettreuni-quement les informations qui font votreaffaire! Ainsi, le bien ou le serviceoffert dans une publicité doit êtredistingué.Par exemple, on ne peut pas faireàlafois une annoncepour offrir un bien en venteetpromouvoir son financement. L’offredoit alors promou-voir le bien seul ou le financement, et non les deux dans une seule annonce. Si vous faites la promo-tion du financement, l’annonce doit contenir tous les détails: taux d’intérêt, durée,dépôt requis, frais applicables et autres exigences strictes prévus au Règlement d’application.

La publicitéaledon d’embellir les choses; cependant, rappelez-vous que vous ne pouvez pas prétendreque votreproduit ou serviceades vertus qu’il n’apas ou qui ne peuvent êtreraisonna-blement démontrées (ex.: longé-vité).Uncommerçant ne peut en aucun cas induireleconsomma-teur en erreur et ses prétentions doivent êtrevéridiques. Ainsi, les testsscientifiques et témoignages doivent êtreréférencés et ne peuvent êtremodifiés àvotregré et leur diffusion requiert l’autorisa-tion de leur auteur.

Contrats en ligne

Un contrat conclu sur Internet équivaut àuncontrat conclu à distance. Une commande en ligne comportedonc les mêmes obliga-tions légales pour les parties im-pliquées, et ce,même si le contrat n’estpas signé en personne.Le législateur reconnaît la validitédes signatures électroniques. Cependant, le commerçant a le devoir d’afficher clairement sa politique concernant notam-ment la venteetses conditions d’annulation, de remboursement et de retour.Par ailleurs, le formu-lairedoit êtreconçu de manière àpermettreauconsommateur d’apporter des changements et corrections avant la signature. Ne pas le fairevous expose àla possibilitédesanctions.

Frais de service

La Loiest également clairesur le sujet des frais additionnels ou cachés: le commerçant doit éviter l’application de frais de serviceca-chés et tous les frais doivent être clairement énoncés, de manière transparenteavant la conclusion du contrat.

Aussi, l’imposition de certains frais estinterdite. Parexemple,onne peut exiger des frais supplémen-taires en raison du mode de paie-ment choisi par le consommateur. Bien que certaines entreprises imposent un frais de servicepour l’utilisation d’une cartedecrédit, cettepratique esttotalement illégale et estsusceptible d’être dénoncée àl’Officedelaprotec-tion du consommateur avec les conséquences fâcheuses qui en découlent. De la même manière, l’ajout de «frais d’administration » esttout aussi douteux surtout si ceux-ci ne sont pas dénoncés à l’avance.

De façongénérale,seules les taxes de ventepeuvent êtreajoutées au prix total mais encore, mieux vaut le préciser dans vosconditions explicites de façonàéviter toute ambiguïté.

La loi antipourriel

La loi canadienne antipourriel ajoutedes modalités et restrictions additionnelles aux entre-prises qui communiquent avec leurs clients et prospects par la poste,par messagerie électro-nique ou par téléphone.Tout commerçant aintérêt àadhérer aux dispositions de cetteloi car les pénalités, en cas de violation, sont prohibitives.

AVERTISSEMENT: L’information contenue dans cet article, bien qu’elle soit de nature légale, ne constitue pas un avis juridique. Il est suggéré de consulter un professionnel pour des conseils qui sauront répondre à votre situation particulière.

En collaboration avEc Jimmy arsEnEault, courtiEr rE/max

L’importance de La promesse d’achat

Lemarché immobilier est en ébullition. Il n’estpas rare en 2021 qu’un propriétaire-vendeur reçoivecinq, dix promesses d’achatpour une propriétéoffertesur le marché. L’acheteur potentiel doit-il pour autant laisser tomber les clauses contraignantes pour rester com-pétitif?

On pourrait penser qu’en immo-bilier,lapromesse d’achatest un peu comme les fiançailles: un engagement àprocéder for-mellement si les deux parties respectent leur parole.Or, la différenceest qu’une promesse d’achatest un document légal dont on peut forcer l’exécution en natures’il yarefus par l’une ou l’autredes parties de rem-plir ses engagements après son acceptation.

Le FarWest?

Le marché immobilier actuel est du jamais vu. Courtier Re/Max à Gatineau, JimmyArseneault en sait quelque chose: «Ilyaencore cinq ans seulement, il était dif-ficile de vendresans l’aide d’un courtier.Aujourd’hui, n’importe qui peut vendresans agent et c’estjustement là le danger, puisque sans les conseils d’un professionnel, le potentiel de conflit estplus grand.» Il citeenexemple un vendeur qui accepteune premièrepromesse d’achat, et qui en accepteune deuxième plus élevéequelques jours plus tard. «Levendeur s’expose àune poursuiteparce qu’il ne pourrapas livrer sur l’une des deux promesses », dit-il.

Habituellement, la promesse d’achatest valide une dizaine de jours, le temps de permettre la réalisation des conditions. «Mais les institutions financières peinent àrépondreàlademande et obtenir une confirmation de financement peut prendreparfois plus de 15 jours. La préférence aujourd’hui estque l’acheteur obtienne une préqualification », explique M. Arseneault. Cela dit, «ledélai prévuàlapromesse pour la réalisation de conditions peut ne pas êtredéterminant à moins que les parties l’ai prévu expressément ou que le retard résulted’un manque de diligence de la partie qui en bénéficie », ajouteMeDani Ann Robichaud.

L’offre d’achat

Qu’il s’agisse d’un bâtiment commercial ou résidentiel, la promesse d’achatcontiendra essentiellement les conditions de la vente. L’inspection du bâtiment en fait généralement partie.Le vendeur qui, en matièrecom-merciale,veut se départir d’une construction pourrait êtretenté d’éviter de procéder àune inspection avant sa mise en marché; mais, précise l’avocate Me Robichaud, «ildemeureres-ponsable du vicecaché existant au moment de la vente, qu’il lui soit connu ou non. »

Parcontre, JimmyArseneault rappelle que l’acheteur doit être réaliste et diligent: «Silechamp d’épuration ou le drain français fonctionne,mais qu’il estâgé de 20 ou 30 ans, il estillusoirede s’attendreàenobtenir 10 ans de plus. Le prix tiendracomptede l’espérancedevie restantedes installations. »

Autres clauses et documents accessoires

Si les visites sont plus difficiles en pandémie,elles sont toujours possibles et il incombe àl’ache-teur de se rendresur placepour éviter les mauvaises surprises. Il estd’ailleurs tenu àl’acceptation de l’immeuble àladatedesader-nièrevisite.

bien que l’acheteur soit tenu d’agir de façondiligente, il incombe tout de même au vendeur de l’informer de toute condition pouvant affecter sa décision d’achat. Le courtier doit aussi faireune vérification diligentedel’historique de la propriété. «Par exemple,s’il ya eu un suicide ou une exploitation de cannabis dans la résidence,

il faut le déclarer.Même chose pour un recours passé àun exterminateur », indique le courtier.

La déclaration du vendeur doit présenter l’étatactuel des lieux; si elle date de quelques mois, il vaut mieux la réviser.Lecertificatde localisation fournit-il une image fidèle de l’immeuble et ses acces-soires?Lecourtier al’obligation de s’assurer de la véracitédes informations contenues.

Lorsque les datesdeprise de possession s’avèrent un enjeu, qu’en est-il des ententes de préoccupation en faveur de l’acheteur? Puisqu’il s’agit d’une situation hors normes couvrant la période entrel’acceptation de la promesse d’achatetlasigna-turechezlenotaire, il faut en tout temps prévoir des clauses et des modalités spécifiques.

AVERTISSEMENT: L’information contenue dans cet article, bien qu’elle soit de nature légale, ne constitue pas un avis juridique. Il est suggéré de consulter un professionnel pour des conseils qui sauront répondre à votre situation particulière.