L’importance de La promesse d’achat

En collaboration avEc Jimmy arsEnEault, courtiEr rE/max

L’importance de La promesse d’achat

Lemarché immobilier est en ébullition. Il n’estpas rare en 2021 qu’un propriétaire-vendeur reçoivecinq, dix promesses d’achatpour une propriétéoffertesur le marché. L’acheteur potentiel doit-il pour autant laisser tomber les clauses contraignantes pour rester com-pétitif?

On pourrait penser qu’en immo-bilier,lapromesse d’achatest un peu comme les fiançailles: un engagement àprocéder for-mellement si les deux parties respectent leur parole.Or, la différenceest qu’une promesse d’achatest un document légal dont on peut forcer l’exécution en natures’il yarefus par l’une ou l’autredes parties de rem-plir ses engagements après son acceptation.

Le FarWest?

Le marché immobilier actuel est du jamais vu. Courtier Re/Max à Gatineau, JimmyArseneault en sait quelque chose: «Ilyaencore cinq ans seulement, il était dif-ficile de vendresans l’aide d’un courtier.Aujourd’hui, n’importe qui peut vendresans agent et c’estjustement là le danger, puisque sans les conseils d’un professionnel, le potentiel de conflit estplus grand.» Il citeenexemple un vendeur qui accepteune premièrepromesse d’achat, et qui en accepteune deuxième plus élevéequelques jours plus tard. «Levendeur s’expose àune poursuiteparce qu’il ne pourrapas livrer sur l’une des deux promesses », dit-il.

Habituellement, la promesse d’achatest valide une dizaine de jours, le temps de permettre la réalisation des conditions. «Mais les institutions financières peinent àrépondreàlademande et obtenir une confirmation de financement peut prendreparfois plus de 15 jours. La préférence aujourd’hui estque l’acheteur obtienne une préqualification », explique M. Arseneault. Cela dit, «ledélai prévuàlapromesse pour la réalisation de conditions peut ne pas êtredéterminant à moins que les parties l’ai prévu expressément ou que le retard résulted’un manque de diligence de la partie qui en bénéficie », ajouteMeDani Ann Robichaud.

L’offre d’achat

Qu’il s’agisse d’un bâtiment commercial ou résidentiel, la promesse d’achatcontiendra essentiellement les conditions de la vente. L’inspection du bâtiment en fait généralement partie.Le vendeur qui, en matièrecom-merciale,veut se départir d’une construction pourrait êtretenté d’éviter de procéder àune inspection avant sa mise en marché; mais, précise l’avocate Me Robichaud, «ildemeureres-ponsable du vicecaché existant au moment de la vente, qu’il lui soit connu ou non. »

Parcontre, JimmyArseneault rappelle que l’acheteur doit être réaliste et diligent: «Silechamp d’épuration ou le drain français fonctionne,mais qu’il estâgé de 20 ou 30 ans, il estillusoirede s’attendreàenobtenir 10 ans de plus. Le prix tiendracomptede l’espérancedevie restantedes installations. »

Autres clauses et documents accessoires

Si les visites sont plus difficiles en pandémie,elles sont toujours possibles et il incombe àl’ache-teur de se rendresur placepour éviter les mauvaises surprises. Il estd’ailleurs tenu àl’acceptation de l’immeuble àladatedesader-nièrevisite.

bien que l’acheteur soit tenu d’agir de façondiligente, il incombe tout de même au vendeur de l’informer de toute condition pouvant affecter sa décision d’achat. Le courtier doit aussi faireune vérification diligentedel’historique de la propriété. «Par exemple,s’il ya eu un suicide ou une exploitation de cannabis dans la résidence,

il faut le déclarer.Même chose pour un recours passé àun exterminateur », indique le courtier.

La déclaration du vendeur doit présenter l’étatactuel des lieux; si elle date de quelques mois, il vaut mieux la réviser.Lecertificatde localisation fournit-il une image fidèle de l’immeuble et ses acces-soires?Lecourtier al’obligation de s’assurer de la véracitédes informations contenues.

Lorsque les datesdeprise de possession s’avèrent un enjeu, qu’en est-il des ententes de préoccupation en faveur de l’acheteur? Puisqu’il s’agit d’une situation hors normes couvrant la période entrel’acceptation de la promesse d’achatetlasigna-turechezlenotaire, il faut en tout temps prévoir des clauses et des modalités spécifiques.

AVERTISSEMENT: L’information contenue dans cet article, bien qu’elle soit de nature légale, ne constitue pas un avis juridique. Il est suggéré de consulter un professionnel pour des conseils qui sauront répondre à votre situation particulière.